Kinderlärm – Minderung der Miete berechtigt?

BGH Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14

Im vorliegenden Fall hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob bei einer vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärmbelästigung durch spielende Jugendliche eine Minderung der Miete berechtigt ist.

Sachverhalt

An das Grundstück einer im Erdgeschoss befindlichen Wohnung mit Terrasse grenzt eine Schule an, auf deren Gelände ein Bolzplatz angelegt wurde, der 20 m von der Terrasse der Mieter entfernt ist und zum Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung noch nicht geplant war. Der Bolzplatz soll nach der angebrachten Beschilderung von Kindern bis 12 Jahren von Montag bis Freitag jeweils bis 18 Uhr genutzt werden können. Von den Mietern wird gerügt, dass von Jugendlichen, die nach auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielen würden, Lärmbelästigungen ausgingen.

Im Einzelnen:

Der BGH urteilte, dass bei nicht ausdrücklich getroffenen Vereinbarungen über die Beschaffenheit einer Wohnung nachträglich entstandene Lärmimmissionen keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen.

Die zu entrichtende Miete wird nach § 536 I BGB kraft Gesetz gemindert, wenn die Mietsache nach Gebrauchsüberlassung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Die Frage nach einem Mangel richtet sich also danach, ob der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten, also die Soll-Beschaffenheit, nachteilig abweicht.

Treffen die Parteien der Beschaffenheit keine ausdrückliche Vereinbarung, wie dies vorliegend der Fall war, ist danach zu fragen, ob möglicherweise durch schlüssiges Verhalten (konkludent) eine solche zustande kam. Ist dies zu verneinen, so ist der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch Auslegung unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu ermitteln und zu prüfen, welchen Zustand der Mieter aufgrund der beabsichtigten Nutzung vom Vermieter verlangen kann.

Der BGH führt in seinem Urteil aus, dass eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nicht vorliegt. Zwar kann eine solche Vereinbarung auch Umstände betreffen, die von außen unmittelbar auf die Mietsache einwirken (sog. Umweltfehler) wie etwa Lärmimmissionen, jedoch bedarf es auch für eine konkludent getroffene Vereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Für eine solche Willensübereinstimmung reicht es aber nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand, hier die von einem „normalen“ Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen, als für hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Vielmehr muss hinzukommen, dass der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht und der Vermieter dem zustimmt. Einseitig gebliebene Vorstellungen des Mieters genügen nicht sondern erfordern in irgendeiner Form eine zustimmende Reaktion des Vermieters. Eine solche war im vorliegendem Fall aber nicht ersichtlich.

Zudem ist der offensichtliche und den beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regemäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will.

Da sich durch ein konkludentes Verhalten kein Mangel begründen lässt ist durch Auslegung der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand zu ermitteln.

Ein Mangel liegt hier also nur dann vor, wenn sich durch Auslegung ergibt, dass der Mieter vor einer Lärmimmission auf dem Nachbargrundstück zu schützen ist.

Dazu führt der BGH aus, dass es hierbei darauf ankommt, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von Ihnen nicht bedachte Entwicklung der nachträglichen Lärmimmission bewusst gewesen wäre.

Aus diesem Grundsatz heraus kommt er zu dem Schluss, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann kein zur Minderung führender Mangel begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Dies begründet er damit, dass die Verpflichtungen des Vermieters nach § 535 I BGB die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) einerseits und diese in einem mangelfreien Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht) anderseits, nicht deckungsgleich sind, da dem Vermieter durch die Verpflichtung die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen ein Besitzverschaffungsrisiko auferlegt wird. Während die Überlassungspflicht an einen gegenwärtigen Zustand der Mietsache anknüpft, über den sich der Vermieter ohne Weiteres vergewissern und dessen Beherrschung ihm deshalb auch zugemutet werden kann bedarf es zur Erhaltungspflicht, deren Entwicklung nicht in jeder Hinsicht überschaubar ist, da deren Beherrschbarkeit durch äußere auf die Mietsache einwirkende Risiken bedingt ist, eines prognostischen Blicks in die Zukunft. Dementsprechend bedarf es für den Umfang der Erhaltungspflicht einer differenzierten Betrachtung.

Hätten die Parteien bei Vertragsschluss die eingetretene Entwicklung mit den daraus resultierenden erhöhten Geräuschimmissionen bedacht, hätten sich ihnen die Frage aufdrängen müssen, ob und mit welchem Ergebnis der Vermieter überhaupt in der Lage  sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall zu begegnen. Zwar trifft einen Vermieter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grundsätzlich auch die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten und zu diesem Zweck gegen den Störer jedenfalls im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Möglichen vorzugehen. Herbei wären aber zugleich die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und die in § 906 BGB konkretisierten Duldungspflichten sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen, die auch bei Immissionen einer – wie hier –  hoheitlich betriebenen Anlage den Maßstab bilden.

Dass die Parteien vor diesem Hintergrund davon ausgegangen wären, der Vermieter hätte den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard ungeachtet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflicht unverändert gewährleisten sollen, kann redlicherweise nicht angenommen werden. Denn damit hätte man dem Vermieter eine Erhaltungspflicht abverlangt, deren Erfüllung gemäß § 275 I, II BGB tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich unmöglich gewesen wäre. Dass sich der Vermieter hierauf einlassen oder billigerweise hätte einlassen müssen, liegt fern. Vielmehr hätten sich die Parteien nach Treu und Glauben darauf verständigt, die Störung durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn die Kläger selbst diese Immission gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müssten.

Inwieweit die Mieter zudem aufgrund von §906 BGB i.V.m. § 22a I BImSchG zur Duldung der Lärmimmission verpflichtet gewesen wären, konnte nicht entschieden werden, da die Vorinstanzen keine Feststellungen zu der Frage trafen, inwieweit der Lärm von Kindern, Jugendlichen oder (jungen) Erwachsenen ausging.

(Dipl. Jur. W. Bauer)