Nachmieter stellen – muss sich mein Vermieter darauf einlassen?

BGH Urteil vom 07.10.2015, Az.: VIII ZR 247/14

Im vorliegenden Fall hatte der BGH u.a. darüber zu urteilen, ob der Vermieter den vom Mieter gestellten Nachmieter annehmen muss, wenn zuvor vereinbart wurde, den Mietvertrag im Falle eines geeigneten Nachmieters vorzeitig zu beenden.

Sachverhalt (verkürzt)

Die Parteien schlossen im April 2011 einen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus mit Mietbeginn zum 01.05.2011.

Im maschinenschriftlich abgefassten Mietvertrag wurde in § 2 Nr.1 vereinbart:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.“

Im März 2013 wechselte der Mieter seinen Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Mit Schreiben vom 27.03.2013 erklärte er seiner Vermieterin die Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2013, räumte das Anwesen und gab die Schlüssel zurück.

Die Vermieterin akzeptierte die vorzeitige Kündigung des Mieters nicht, erklärte sich aber bereit, ihn bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdinestbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterscheiben werde.

Im Januar 2014 bat der Mieter um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Vermieterin, die in 120 Kilometer Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab. Es kam folglich zu keiner Wiedervermietung.

Allgemeiner Hinweis zur Stellung eines Nachmieters

Oftmals wird irrtümlich davon ausgegangen, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen muss, wenn diesem drei potentiell geeignete und zumutbare Nachmieter gestellt werden. Diese Ansicht, die sich bei vielen immer noch hartnäckig hält, ist leider völlig unzutreffend. Weder gibt es hierfür eine entsprechende gesetzliche Regelung noch ist dies Gegenstand der ständigen Rechtsprechung. Der Vermieter ist grundsätzlich ohne eine gesonderte (vertragliche) Vereinbarung (schriftlich/mündlich) nicht dazu verpflichtet, den Vertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben (pacta sunt servanda, dt. Verträge sind einzuhalten). Lediglich in besonderen Härtefällen kann eine vorzeitige Entlassung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn dies (vertraglich) vereinbart wurde. Wie aber der vorliegende Fall zeigt, kommt es selbst bei Vorliegen einer Vereinbarung stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Im Einzelnen:

Der BGH führt in seinem Urteil aus, dass die Vermieterin den potentiellen Nachmieter nicht akzeptieren muss.

Lässt sich der Vermieter auf die Stellung eines Nachmieters ein, muss er diesen nur dann akzeptieren, wenn er geeignet und zumutbar ist. Lehnt er ihn wegen Ungeeignetheit und/oder Unzumutbarkeit ab, darf ihm dabei kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last gelegt werden.

Die Voraussetzungen für einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter oder ein rechtsmissbräuchliches Verhalten lagen hier nicht vor.

Der BGH führt aus, dass es grundsätzlich allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gem. § 527 I BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb alleine seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.

Daher wäre es vorliegend Sache des Mieters gewesen, sich um geeignete Nachmieter zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

Gerade die Bonität ist vorliegend ein wichtiges Kriterium, da der Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen werden will und somit dann auch nicht mehr für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag haftet. Anders wäre der Fall gelagert, wenn für die restliche Vertragslaufzeit die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten worden wäre.

Auch war ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Vermieterin nicht zu erkennen. Unter Berücksichtigung der oben genannten Aufgaben- und Risikoverteilung konnte die Vermieterin, die 120 km entfernt wohnt, die Durchführung von Besichtigungsterminen von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig machen. Dies stellt auch keine unzumutbare Erschwerung des Auffindens eines Nachmieters dar, denn dem Mieter stand es frei, vor Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Zudem wurde die Suche nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass dem Mieter untersagt wurde, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von der Vermieterin gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden, denn die Vermieterin war auch mit Rücksicht auf  Treu und Glauben weder gehalten den Mieter die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, damit auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt wird.

Die Vermieterin hat sich dem Urteil zur Folge korrekt Verhalten. Das Urteil mag vielleicht bei dem ein oder anderen Mieter auf wenig Begeisterung stoßen, aber letztendlich ist es der Mieter der vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen will. Daher kann von ihm bei der Suche nach einem Nachmieter auch mehr abverlangt werden. Schließlich gilt im Zivilrecht der bereits oben erwähnte Grundsatz pacta sunt servanda.

(Dipl. Jur. W. Bauer)