Sind flexible Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag wirksam?

Änderung der bisherigen Rechtsprechung

BGH Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklausel MietvertragDer BGH hatte darüber zu urteilen, ob der Mieter aufgrund einer vertraglichen Regelung für die Kosten von Schönheitsreparaturen zeitanteilig aufzukommen hat, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die jeweiligen Fristen für die Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

Sachverhalt (verkürzt)

Die Beklagte und Mieterin beendete das Mietverhältnis und nahm keine Schönheitsreparaturen vor. Die Eigentümerin der Wohnung war der Ansicht, dass ihr ein Anspruch auf die hierfür entstandenen Kosten aufgrund nachstehender vertraglicher Regelung anteilig zustehen würde.

§ 8 Schönheitsreparaturen

  1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, […].
  2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. […].
  3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel):
    Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:
  • Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66 %.
  • Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %.
  • Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %.
  • Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %.
    […]

Im Einzelnen:

In seinem Urteil kam der BGH zu dem Schluss, dass flexible Quotenabgeltungsklauseln nicht wirksam vereinbart werden können, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 I S.1 BGB).

Er begründet die unangemessene Benachteiligung damit, dass derartige Klauseln dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglicht und ihn daher unangemessen benachteiligen (§ 307 I S.1 BGB). Für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ist bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen stellen für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 I S. 1 BGB dar und sind daher unwirksam.

Entsprechend diesen Ausführungen ist die in § 8 Nr. 3 des Mietvertrags getroffene Quotenabgeltungsklausel nach § 307 I S.1 BGB unwirksam, da der Mieter gerade keine sichere Einschätzung der tatsächlich auf ihn zukommenden Kostenbelastung treffen kann.

 

(Dipl. Jur. W. Bauer)