Berechnung der Wohnfläche

Ausgangslage

Egal ob beim Bau von Häusern und Wohnungen oder der Vermietung, immer wieder stellt sich seitens der Käufer, Bauherrn oder Vermieter die Frage, wie die Wohnfläche richtig ermittelt wird.

Für die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche gibt es in Deutschland keine rechtlich verbindliche Regelung und somit auch keine allgemeingültige Berechnungsgrundlage, die immer angewendet werden muss. Lediglich für den Bereich der öffentlichen Wohnraumförderung gilt die seit 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Handhabung in der Praxis

Damit kann also jeder die Wohnfläche berechnen wie er will – oder etwa doch nicht?

Jein! Grundsätzlich gilt: Jeder kann die Kriterien, die er zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche heranzieht, selbst bestimmen, vorausgesetzt, dass die eigene Berechnungsmethode offengelegt wird. Werden jedoch hierzu keine Aussagen getroffen, kommt nach der Rechtsprechung des BGH (u.a. Urteil VIII ZR 86/08) im Zweifel die WoFlV zur Anwendung.

Wohnflächenberechnung und Bayerische Bauordnung (BayBO)

Von vielen Maklern wird regelmäßig die Aussage getroffen, dass sich die Einbeziehung der im Keller liegenden Hobby- und Arbeitsräume in die Berechnung der Wohnfläche nach Art. 45 BayBO richtet, da diese eine Regelung über die Anforderungen von Aufenthaltsräumen enthalte.

Diese ist jedoch unzutreffend. Grundsätzlich sind das Bauordnungsrecht und Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche gänzlich verschiedene Bereiche, die getrennt voneinander zu Betrachten sind. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn ein Gesetzt und/oder eine Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche auf die Bauordnung verweist, wie dies z.B. in § 2 Abs. III Nr. 2 WoFlV der Fall ist. Erfolgt ein solcher Verweis nicht, so ist demzufolge die Bauordnung auch nicht anzuwenden.

Bekannte Normen im Überblick